Obra nueva de vivienda unifamiliar en Madrid

Son cinco. Comprobar que el terreno es edificable y qué permite construir en él la normativa del municipio. Redactar el proyecto: primero el básico, con el que se pide la licencia, y después el de ejecución, con el que se construye. Obtener la licencia de obra del ayuntamiento. Construir. Y, al terminar, el certificado final de obra y la primera ocupación, que permiten dar de alta los suministros y vivir en la casa.

Nos encargamos de todos los pasos o de los que le falten. Si ya tiene proyecto, empezamos por revisarlo; si ya tiene licencia, por el presupuesto.

Que la parcela es suelo urbano y edificable, y lo que la normativa del municipio permite construir en ella: superficie, ocupación, altura y distancias a los linderos. También los accesos para camiones y maquinaria, si tiene agua, luz y saneamiento a pie de parcela, y la pendiente y el tipo de terreno. El estudio geotécnico, que exige el Código Técnico, dirá cómo tiene que ser la cimentación.

Una parcela que parece barata puede dejar de serlo si hay que traer las acometidas, salvar un desnivel o hacer una cimentación especial. Si todavía no la ha comprado, podemos revisarla con usted antes de que firme.

No. Si ya tiene proyecto de su arquitecto, partimos de él: lo revisamos partida por partida, contrastamos las mediciones con los planos y presupuestamos lo que dice el proyecto. Si no lo tiene, nos encargamos del proyecto y de la licencia, y la obra la ejecuta el mismo equipo, de modo que el presupuesto se ajusta desde el diseño y no después.

Depende del tamaño de la casa, del sistema constructivo y de la parcela. Como referencia, la casa de Guadarrama, con su estructura, se construyó en 18 meses.

A la obra hay que sumar el proyecto y la licencia. El plazo de la licencia lo marca el ayuntamiento y depende de cada municipio y de los informes que pida, así que no lo prometemos. El de obra sí es nuestro: se fija en el contrato con fecha de entrega y solo se amplía por cambios que usted apruebe, por hallazgos ocultos documentados, por retrasos de suministro aceptados por escrito o por fuerza mayor.

Depende de la superficie, del sistema constructivo, de las calidades y de la parcela, por eso no damos un precio por metro cuadrado sin ver el proyecto. Lo que damos es un presupuesto cerrado por partidas: cada capítulo con su medición, su precio unitario, las calidades y lo que no incluye, con el IVA y las tasas aparte.

Al comparar presupuestos, conviene mirar qué queda fuera: las acometidas de agua, luz y saneamiento, la urbanización de la parcela (muros, vallado, piscina o jardín), las tasas y el impuesto municipal de la licencia, los honorarios técnicos y los seguros de la obra. A veces un precio más bajo se explica porque algo de esto no está incluido.

La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra: un año para los defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para los que afectan a la estructura.

Los seguros de la obra, como el decenal o el de todo riesgo de construcción, los contrata el promotor, que en una casa propia es usted. Le decimos cuáles corresponden a su caso y el contrato recoge quién contrata cada uno. La obra termina con el acta de recepción, la liquidación final y la entrega de la documentación de la casa.

El Código Técnico de la Edificación exige que una vivienda nueva sea de consumo de energía casi nulo: envolvente bien aislada, carpinterías de altas prestaciones, ventilación y una parte de la energía de fuentes renovables, normalmente con aerotermia. Todo eso lo define el proyecto, y en obra se controla que se ejecuta tal como está proyectado; los puntos débiles suelen estar en los encuentros de las carpinterías y en la continuidad del aislamiento.

Pida un presupuesto por partidas, no una cifra global, y compárelo partida por partida. Pregunte quién dirige la obra y cada cuánto la visita, cómo se pagan las certificaciones y qué pasa si aparece algo que no estaba previsto. Pida ver obras terminadas parecidas a la suya y compruebe que el contrato recoge la fecha de entrega y quién contrata cada seguro.

Es lo que ofrecemos: presupuesto cerrado por partidas, pagos según el avance real de la obra, dirección técnica en obra y obras entregadas que puede ver más abajo.