Licencia o declaración responsable: qué permiso necesita su obra en Madrid

Sustituir los acabados interiores de una vivienda, como suelos, alicatados o pintura, sin tocar nada más, no necesita licencia ni declaración responsable, siempre que la vivienda no esté protegida. Sí hay que respetar las normas de la comunidad y, si se pone contenedor en la calle, pedir el permiso municipal de ocupación de la vía pública.

Desde la Ley 1/2020 de la Comunidad de Madrid, la declaración responsable es la regla general. Sirve para las reformas que no cambian de forma esencial la fachada, el volumen ni la estructura del edificio y que, por eso, no necesitan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación. Es el caso habitual de la reforma integral de un piso: instalaciones nuevas, cocina y baños, cambios de distribución.

Se presenta con la documentación técnica de la obra y su presupuesto, y con la tasa y el impuesto de construcciones pagados. Desde ese día se puede empezar. El Ayuntamiento la comprueba después, y si algo no cumple puede exigir que se corrija.

• Hay seis meses para empezar la obra y un año para terminarla, con una sola prórroga posible.
• Al terminar, hay que comunicarlo al Ayuntamiento en quince días.

La licencia se exige para lo que enumera la ordenanza. En vivienda, sobre todo:

• Obra nueva, como una vivienda unifamiliar.
• Obras que necesitan proyecto porque cambian de forma esencial la fachada, el volumen o la estructura del edificio.
• Obras que alteran elementos protegidos de un edificio catalogado.
• Implantar o modificar una actividad de hospedaje, como un hotel.

Con licencia hay que esperar a que se conceda para empezar. En obra nueva hay una excepción: una vez pedida la licencia, el vaciado del terreno y los muros de contención pueden hacerse con declaración responsable.

La ley da al Ayuntamiento un máximo de tres meses para resolver. Solo puede pedir una vez que se corrija o complete la documentación, y tiene que hacerlo en el primer mes. Si la solicitud se tramita con una entidad colaboradora urbanística, el plazo es de un mes desde que entra la documentación completa.

Si pasa el plazo sin respuesta, la licencia no se entiende concedida sino denegada: el silencio es negativo. En la práctica, el plazo real depende de cada expediente y de los informes que pida el Ayuntamiento. Por eso no prometemos el plazo del permiso, solo el de la obra, que va en el contrato.

En Madrid hay muchos edificios catalogados, con distintos grados de protección. Si la obra altera elementos protegidos, hace falta licencia. Si puede ir por declaración responsable, hay que declarar que el edificio no es Bien de Interés Cultural ni tiene el nivel máximo de protección, y cumplir los criterios de la comisión de patrimonio. Lo comprobamos en el catálogo municipal antes de presupuestar.

Son entidades privadas acreditadas que revisan la documentación y emiten un certificado con efectos equiparables a los del informe de los servicios municipales, aunque el informe municipal prevalece. Acudir a ellas es voluntario y se pagan aparte de la tasa; a cambio, en una licencia el plazo legal baja a un mes.

Toda obra con declaración responsable o licencia paga el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), que en Madrid es del 3,75 % del coste de ejecución material en las obras iniciadas desde 2024, y la tasa por servicios urbanísticos. Con declaración responsable se pagan al presentarla; con licencia, el ICIO se paga en el mes siguiente a su notificación. En nuestros presupuestos van desglosados aparte.

Se sigue hablando de obra menor y obra mayor, pero la ordenanza de Madrid ya no usa esos términos: distingue entre obras que no necesitan permiso, obras con declaración responsable y obras con licencia.

En la visita vemos qué permiso corresponde a su obra, preparamos la documentación técnica y lo tramitamos nosotros. Los honorarios de tramitación, la tasa y el impuesto van desglosados en el presupuesto.

Vigente a la fecha de esta guía:

• Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (BOCM de 17/05/2022).
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, modificada por la Ley 1/2020, de 8 de octubre.
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Ordenanza fiscal del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras del Ayuntamiento de Madrid.