Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: requisitos
Arquiteknum · Actualizada el
Convertir un local en vivienda es posible en muchos edificios de Madrid, pero no en todos. Las condiciones están en las Normas Urbanísticas del Plan General, modificadas en 2023 y otra vez en 2025 con el Plan Reside, que cerró esta posibilidad en parte del centro y en los ejes comerciales.
Antes de comprar un local para hacerlo vivienda, o de encargar el proyecto, conviene comprobar tres cosas: que el edificio y la zona lo permiten, que el local cumple las medidas mínimas y que la comunidad de propietarios no lo impide. Un cambio de uso puede denegarse; por eso lo hacemos por fases, empezando por un estudio de viabilidad.
Qué locales se pueden convertir
Según las Normas Urbanísticas, para empezar:
- El edificio tiene que ser de uso principal residencial, y la norma de la zona no puede vincular el local a otro uso ni prohibir el cambio.
- El local tiene que estar en planta baja o en una planta de pisos. Sótanos y semisótanos quedan fuera: no puede tener el suelo por debajo del terreno, ni siquiera en parte.
- Encima del local no puede haber locales comerciales o de ocio.
- No vale si el local está en el catálogo de establecimientos comerciales o afectado por la protección del patrimonio.
Dónde no se permite
El Plan Reside, de 2025, no permite convertir en vivienda los locales en planta baja o inferior en parte del Centro Histórico, en las zonas que el plan clasifica en los niveles C y D, ni en los ejes terciarios: calles comerciales como San Francisco de Sales, Reina Victoria, Raimundo Fernández Villaverde, Francisco Silvela, Manuel Becerra o Doctor Esquerdo, entre otras.
Es lo primero que miramos, con la dirección exacta del local.
Medidas mínimas de la vivienda
Si el edificio y la zona lo permiten, la vivienda resultante tiene que cumplir:
- Ser exterior: más de 3 m de fachada y una pieza habitable de más de 12 m², en la que quepa un círculo de 2,70 m, con hueco a la calle, a un espacio libre público o a un espacio privado que cumpla las condiciones de tamaño.
- Una superficie útil mínima de 40 m².
- Una altura libre de 2,50 m en las piezas habitables y de 2,20 m en la cocina y las piezas no habitables.
- Todas las piezas habitables exteriores, con ventanas de al menos el 12 % de su superficie útil, y ventilación según el Código Técnico.
- Una obra integrada en la fachada del edificio, sin contadores en ella.
Si del local salen varias viviendas, hay además dotaciones mínimas y condiciones de aparcamiento.
Qué permiso necesita
Si el cambio no afecta al uso característico del edificio, se tramita con declaración responsable. Si las obras necesitan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, hace falta licencia. En los dos casos va con el proyecto o la documentación técnica que corresponda, firmada por técnico competente. Lo determinamos en el estudio de viabilidad.
La comunidad de propietarios
La licencia o la declaración responsable del Ayuntamiento deja a salvo los derechos de terceros: no resuelve lo que digan los estatutos de la comunidad. Si los estatutos inscritos fijan el uso de los locales o prohíben destinarlos a vivienda, cambiarlos exige unanimidad.
Si no dicen nada, el propietario puede hacer obras en su local siempre que no afecten a la seguridad, la estructura ni el estado exterior del edificio, y tiene que avisar antes a la comunidad. Para dividir un local en varias viviendas hacen falta tres quintos de los propietarios y de las cuotas. Cuando la obra toca la fachada o los estatutos dicen algo, conviene revisarlo con la comunidad, y con un abogado si hace falta, antes de comprar o de empezar.
Después de la obra: catastro y registro
El cambio hay que declararlo en el Catastro en los dos meses siguientes al final de la obra. Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad no basta con la declaración responsable: hace falta un acto del Ayuntamiento que confirme que la obra es conforme, según la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Cómo lo hacemos
Por fases, cada una con su presupuesto y su alcance cerrado. Primero, un estudio de viabilidad con la dirección exacta del local, las Normas Urbanísticas y las medidas reales: si sale que no, se para ahí. Si sale adelante, proyecto y permiso, y después la obra, con fecha de entrega en el contrato.
No damos por hecho un cambio de uso antes de estudiarlo, porque el Ayuntamiento puede denegarlo. Con este método, una casa de labranza de Lugo es hoy una vivienda.
Normativa citada
Vigente a la fecha de esta guía:
- Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, artículos 7.3.3 a 7.3.16, modificados el 08/11/2023 (BOCM de 27/11/2023) y por el Plan Reside (BOCM de 22/09/2025).
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
- Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, sobre el Catastro Inmobiliario, artículo 28.
- Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de mayo de 2024.