Reforma llave en mano: qué incluye y qué no

Que la empresa responde de la obra entera, no de una parte. Quien la contrata no gestiona gremios ni compra materiales por su cuenta: la constructora planifica el orden de los trabajos, pide los materiales con tiempo, resuelve los imprevistos y se ocupa de que cada oficio entre cuando le toca.

La diferencia con contratar cada gremio por separado se nota sobre todo en los plazos y en las responsabilidades. Cuando algo no encaja entre dos oficios, por ejemplo una toma eléctrica que no cuadra con el mueble de cocina, en una obra llave en mano lo resuelve la empresa; con gremios sueltos, le toca resolverlo a usted.

En una reforma integral de vivienda, el presupuesto debería recoger, partida por partida:

• Visita técnica, medición y proyecto de la reforma: distribución, calidades y alcance.
• Tramitación del permiso que exija la obra, con las tasas y el impuesto municipal desglosados.
• Demoliciones, retirada de escombro y gestión de los residuos.
• Instalaciones nuevas de fontanería, saneamiento, electricidad y climatización, con los certificados que exige cada una.
• Albañilería, tabiques, techos, suelos y revestimientos.
• Carpintería interior y, si se cambian, ventanas.
• Cocina y baños, con muebles, sanitarios y grifería cuando se encargan.
• Pintura, remates y limpieza final.
• Protección del portal, la escalera y el ascensor, y la relación con la comunidad durante la obra.
• Coordinación de los gremios y dirección técnica en obra.

Si alguna de estas partidas no aparece, pregunte si está incluida en otra o si queda fuera.

Hay cosas que muchas reformas llave en mano no incluyen, y no es un problema siempre que el presupuesto lo diga por escrito. Las más habituales:

• Mobiliario, decoración, lámparas y cortinas.
• Electrodomésticos, salvo que se encarguen con la cocina.
• El IVA, las tasas y el impuesto municipal de la obra, si el presupuesto no los desglosa.
• Los honorarios técnicos, cuando el permiso exige un proyecto firmado.
• Las obras en elementos comunes del edificio, como las bajantes generales o la fachada, que necesitan el acuerdo de la comunidad.
• Lo que aparece al abrir: tuberías antiguas ocultas, vigas dañadas o humedades que no se veían.
• Los cambios que se piden con la obra empezada.

En nuestros presupuestos, lo que no entra se escribe como exclusión, para que no haya sorpresas al final.

Un presupuesto cerrado por partidas fija cada capítulo con su medición, su precio unitario y sus calidades. Ese precio no debería moverse salvo por dos causas: un cambio que pide el cliente o un hallazgo oculto que no se podía ver en la visita.

Cuando ocurre, lo correcto es parar esa partida, documentarla con fotos, valorarla por escrito y no ejecutar ni facturar nada hasta que el cliente lo apruebe, también por escrito. Así trabajamos nosotros: los cambios aprobados se suman como anexo al contrato, con su efecto en el plazo.

Dos cifras globales no se pueden comparar. Antes de elegir, conviene revisar:

• Que el presupuesto venga por partidas, con mediciones y calidades concretas: marca y modelo de sanitarios, grifería, suelos y carpinterías.
• Qué está excluido y qué se cobra aparte.
• Quién dirige la obra y cada cuánto la visita.
• Cómo se paga: lo razonable es un anticipo a la firma y el resto según el avance real de la obra.
• Que el contrato recoja la fecha de entrega y en qué casos puede ampliarse.
• Que la empresa tenga seguro de responsabilidad civil y que se puedan ver obras terminadas parecidas a la suya.

A veces un precio más bajo se explica porque algo de esta lista no está incluido.

Como orientación, la obra de una reforma integral de un piso de unos 80 m² dura alrededor de 4 meses, y una actualización ligera, de 3 a 4 semanas. A eso hay que sumar el tiempo del permiso, que marca el ayuntamiento. Lo explicamos con detalle en la guía sobre cuánto tarda una reforma integral.

Visitamos la vivienda, tomamos medidas y comprobamos el estado real de instalaciones y acabados. Con esos datos preparamos el proyecto y un presupuesto cerrado por partidas, con las exclusiones escritas y el plazo de ejecución.

Tramitamos el permiso, coordinamos en obra a una red estable de gremios que repite obra tras obra, y la dirección técnica sigue la obra hasta la entrega, con revisión de instalaciones y repaso de remates. La fecha de entrega queda en el contrato.